Como Vender Cota de Multipropriedade? A Verdade que Ninguém te Conta

Sim, tecnicamente você pode vender sua cota de multipropriedade. Mas antes de tentar, ou pior, antes de quitar as parcelas restantes do seu contrato achando que isso vai facilitar a venda, leia este texto até o fim. Além disso, ele pode te economizar dezenas de milhares de reais.

Tecnicamente, vender é possível

A multipropriedade é regulada no Brasil pela Lei 13.777/2018, que inseriu o regime no Código Civil. Pela legislação, cada cota é uma fração ideal de propriedade imobiliária, com direito de uso por períodos determinados ao longo do ano.

Isso significa que, juridicamente, você pode transferir sua cota para outra pessoa da mesma forma que transferiria qualquer imóvel — com escritura pública ou instrumento particular com força de escritura, conforme o caso. Não é necessário avisar os demais cotistas com antecedência, e a operação é lícita.

Só há um cuidado indispensável: no momento da transferência, deve constar uma declaração de inexistência de débitos referentes à sua fração — para que o comprador não herde dívidas de taxas associativas, cotas condominiais ou parcelas em aberto.

A lei permite, mas o problema é a realidade do mercado.

Por que quase ninguém consegue vender

Vamos ser diretos: na prática, vender uma cota de multipropriedade no mercado secundário é extremamente difícil. Isso porque não existe uma bolsa de cotas, não há um mercado organizado para isso, e o interesse de compradores é mínimo.

Se a própria incorporadora, com equipe treinada, call center, sala de apresentação climatizada, música ambiente, bebida alcóolica, vouchers de hospedagem e um “evento exclusivo” como desculpa para prender o cliente por horas e não deixá-lo sozinho para pensar sobre a viabilidade desse investimento, ainda assim luta para convencer as pessoas, você acredita que poderia convencer alguém a comprar um imóvel que nem mesmo você quer?

Por isso, a venda de multipropriedade é talvez o produto imobiliário mais difícil de ser compreendido pelo consumidor médio. Envolve conceitos como fração de tempo, semana flutuante, pool de locação, taxa associativa, e uma série de obrigações que a maioria das pessoas só descobre depois de assinar. Tentar revender isso, ainda mais com todos os pontos negativos recaindo sobre você, beira o impossível.

O resultado é que a esmagadora maioria das pessoas que tentam vender ficam meses — às vezes mais de um ano — sem nenhum comprador. E aí começa a armadilha.

A armadilha da “venda dupla”: quando a empresa ganha duas vezes de você

Esse é o ponto que quase nenhum site ou advogado fala abertamente, e ele é fundamental para você entender o que realmente acontece.

Depois de muito tempo tentando vender por conta própria sem sucesso, a maioria das pessoas volta a procurar a própria incorporadora. E aí a empresa oferece uma “solução”: ela mesma “recompra” a cota, ou faz uma espécie de acordo de cancelamento com devolução parcial.

O problema é que o valor oferecido é muito abaixo do que você pagou. Você perdeu meses tentando vender, continuou pagando parcelas durante esse período, e no final aceita uma proposta ruim porque está exausto e quer se livrar da situação.

Resultado: a incorporadora vendeu a cota para você, recebeu meses de parcelas, e depois “recomprou” por uma fração do valor — para revender novamente para um novo cliente. Ela ganhou duas vezes. Você perdeu nas duas.

Essa prática não é acidental. É um modelo de negócio.

O risco do “vou quitar para vender depois”

Outra situação muito comum: a pessoa percebe que fez um mau negócio, pesquisa sobre o assunto, lê reclamações nos portais de avaliação de empresas (e há muitas), e chega à seguinte conclusão: “se eu quitar as parcelas, fico com o imóvel livre de dívida e aí consigo vender mais fácil”.

Essa lógica parece fazer sentido. Mas é uma armadilha.

Quitar as parcelas restantes de um produto que você não quer e que provavelmente não vai conseguir vender é jogar dinheiro fora. É como pagar para entrar num barco furado achando que, uma vez dentro, vai conseguir vendê-lo para alguém. A situação do produto não muda — e você ainda perdeu o dinheiro da quitação.

Se você está pensando em quitar para facilitar a venda: não faça isso antes de consultar um advogado especializado. Porque pode existir uma saída muito melhor do que quitar e tentar vender.

Os empreendimentos mais famosos no Brasil

Abaixo segue uma lista das incorporadoras/construtoras mais famosas no Brasil, e a sua cota pode ser de uma delas:

• GAV Resorts — uma das incorporadoras com maior volume de empreendimentos no país, com empreendimentos em Caldas Novas (GO), Olímpia (SP), Barretos (SP) e outras cidades turísticas
• WAM (World Adventure Management) — outro grupo com alta incidência de multipropriedade, presente em diversas regiões como Bahia, Ceará e Rio de Janeiro
• Laghetto — com forte presença em Gramado (RS) e região serrana gaúcha

As cidades com maior concentração de empreendimentos de multipropriedade no Brasil são: Gramado (RS), Caldas Novas (GO), Olímpia (SP), Barretos (SP), Salinas (MG), Maragogi (AL), Salinópolis (PA), Penha (SC), etc. 

Se o seu contrato é com uma dessas incorporadoras ou em uma dessas cidades e você está pensando em rescindir, vale a pena entrar em contato com um escritório especializado antes de quitar seu empreendimento.

A alternativa real: rescisão judicial

Existe um caminho que a maioria das pessoas não conhece — ou conhece tarde demais: a ação judicial de rescisão contratual.

Com base no Código de Defesa do Consumidor (especialmente o art. 51, que trata de cláusulas abusivas), no Código Civil e na própria Lei 13.777/2018, é possível pleitear na Justiça a rescisão do contrato de multipropriedade e a devolução dos valores pagos.

Na prática, o consumidor tem direito a restituição entre 75% e 90% dos valores pagos. E há situações em que a restituição pode chegar a 100% — especialmente quando há culpa comprovada da empresa.

Essa legislação surgiu justamente para proteger os direitos lesados dos consumidores, que estavam sofrendo há muito tempo com esse tipo de empreendimento.

Contratos de multipropriedade frequentemente contêm cláusulas abusivas que, pela lei, não têm validade. Cláusulas que preveem retenção de 50% ou mais dos valores pagos em caso de rescisão, por exemplo, o Judiciário vem afastando sistematicamente. Tribunais estaduais e o próprio STJ consolidaram entendimento de que a retenção deve ser proporcional — e que a Súmula 543 do STJ garante a restituição imediata e em parcela única dos valores ao consumidor.

Quanto tempo demora o processo

Em média, uma ação de rescisão de multipropriedade leva entre 6 e 12 meses para ser concluída.

Esse prazo assusta algumas pessoas, e pode até ser comum que alguém diga: “prefiro perder menos agora do que esperar um ano”. É válido que você pense dessa maneira, mas isso significa que você está disposto a pagar mais do que deveria por algo que não foi sua culpa. Isso porque aceitar a proposta de cancelamento da empresa é normalmente muito mais custosa, ou até quitar as parcelas e tentar vender, pois já explicamos que raramente funciona.

Em ambos os casos, a perda financeira tende a ser muito maior do que o custo e o tempo de uma ação judicial bem conduzida.

Reclamações mais comuns de donos de cotas de multipropriedade

Abaixo seguem as reclamações mais comuns e que podem ser questionadas futuramente, em um pedido de rescisão de contrato:

• Cláusulas abusivas no contrato — retenção desproporcional, multas excessivas, eleição de foro em cidade diferente da sua
• Ausência de Vendedor — se o vendedor não era corretor de imóveis registrado, há problema grave na contratação
• Propaganda enganosa — promessas de rentabilidade, facilidade de revenda ou valorização que não se concretizaram
• Contrato incompleto ou entregue sem cópia — situação frequente e que viola o CDC
• Pressão na venda — técnicas de persuasão agressivas, apresentação em eventos fechados com bebida e pressão para assinar no mesmo dia
• Proposta abusiva de cancelamento — se a empresa já te ofereceu rescisão retendo mais de 25-30% dos valores, isso é argumento a seu favor em juízo

Quanto mais desses elementos estiverem presentes no seu caso, mais sólida é a fundamentação jurídica.

Perguntas frequentes

Posso vender a cota sem avisar os outros proprietários? Sim. A legislação permite a transferência da cota sem necessidade de anuência dos demais cotistas. Mas é importante verificar se o contrato ou a convenção do empreendimento prevê alguma restrição específica, como direito de preferência.

Preciso quitar o contrato para entrar com ação judicial? Não. A ação pode ser ajuizada mesmo com parcelas em aberto. É possível pedir a suspensão das cobranças enquanto o processo estiver ativo.

A empresa pode me negativar durante o processo? Com um pedido judicial, é possível evitar que ela faça a sua negativação. Esse pedido costuma ser analisado no início do processo, justamente para proteger o consumidor enquanto a ação tramita.

Vale a pena mesmo se eu já paguei pouco? Depende do valor envolvido. Contratos de multipropriedade costumam ter valor total entre R$ 50 mil e R$ 70 mil por cota — e algumas pessoas adquirem mais de uma. Mesmo que você tenha pago uma fração, o cálculo do que pode ser recuperado precisa ser feito caso a caso.

E se a empresa ofereceu uma proposta de cancelamento? Avalie com muito cuidado antes de aceitar qualquer proposta de cancelamento da própria empresa. Em geral, essas propostas envolvem retenção de valores acima do que seria determinado judicialmente. Antes de assinar qualquer coisa, consulte um advogado.

Moro em outra cidade do empreendimento. Posso entrar com ação? Sim. O CDC garante ao consumidor o direito de ajuizar a ação no foro do seu domicílio, mesmo que o contrato preveja outra cidade. Cláusulas de eleição de foro são consideradas abusivas nesse contexto e os juízes frequentemente as declaram nulas, conforme decisões recentes.

Conclusão

Vender uma cota de multipropriedade é, na prática, uma tarefa muito mais difícil do que parece. O mercado secundário é quase inexistente, e as tentativas de venda costumam resultar em meses de esforço sem resultado — seguidas de uma proposta desvantajosa da própria empresa.

Se você está avaliando suas opções, saiba que a rescisão judicial é, na maioria dos casos, o melhor caminho para proteger o seu patrimônio. Afinal, com direitos de restituição entre 75% a 90%, essa é uma alternativa sólida e muito superior a quitar o contrato torcendo para vender depois.

Antes de tomar qualquer decisão, fale com um advogado especializado em direito imobiliário e multipropriedade.

Ficou com dúvida sobre o seu caso? Entre em contato com o escritório Bordinassi Advocacia pelo WhatsApp e descubra se você tem direito à rescisão e devolução dos valores pagos.