O que é Cota de Multipropriedade? O que Ninguém Explica Antes de Você Assinar

Você está pensando em comprar uma cota de multipropriedade, ou até já comprou e quer entender melhor o que assinou? Este é o guia definitivo para você.

A multipropriedade cresce ano a ano no Brasil, e com ela também crescem as dúvidas, as reclamações e os processos judiciais. Antes de tomar qualquer decisão, vale entender de verdade o que é esse produto: como funciona, o que o contrato costuma esconder e quais são os seus direitos caso as coisas não saiam como prometido.

O que é multipropriedade

Multipropriedade é um regime jurídico em que várias pessoas compartilham a propriedade de um mesmo imóvel, cada uma com direito de uso exclusivo por um período determinado do ano. A Lei n. 13.777/2018 regula esse modelo de negócio no Brasil e inseriu as regras da multipropriedade diretamente no Código Civil.

Na prática, funciona assim: uma incorporadora constrói um resort, um chalé ou um apartamento em uma cidade turística, divide o imóvel em cotas anuais e vende cada cota separadamente. Se o imóvel tem 52 semanas no ano, por exemplo, ela pode vender até 52 cotas — uma para cada semana. Dessa forma, cada comprador passa a ser, juridicamente, coproprietário do imóvel, com direito de uso exclusivo no período que adquiriu.

Os empreendimentos mais comuns ficam em cidades como Gramado (RS), Caldas Novas (GO), Olímpia (SP), Barretos (SP), Salinas (MG), Salinópolis (PA), Maragogi (PA). Representando muitos desses empreendimentos, as incorporadoras com maior presença nesse mercado incluem GAV Resorts, WAM (World Adventure Management) e Laghetto.

O que você recebe ao comprar uma cota

Ao comprar uma cota de multipropriedade, você adquire:

• Direito de uso do imóvel por um período fixo ou flutuante a cada ano
• Fração ideal de propriedade — você é coproprietário do bem, o que aparece em cartório
• Acesso às áreas comuns do empreendimento (piscinas, restaurantes, estrutura do resort)
• Possibilidade de alugar sua semana para terceiros, caso não vá usar (com restrições contratuais)
• Participação no pool de locação, em alguns contratos a administradora aluga o imóvel e divide a receita com os cotistas

No papel, parece um negócio atraente: você tem um imóvel registrado em cartório, usa nas férias e ainda pode gerar renda quando não estiver usando. E é exatamente assim que as empresas apresentam a proposta nas vendas.

No entanto, o problema começa quando a realidade não corresponde ao que prometeram.

Como funciona a venda e por que você deve ficar atento

Se você já passou por uma apresentação de multipropriedade, sabe como é: um evento em um resort bonito, com bebida, música, brinde na entrada, uma equipe animada e o que era para ser apenas um voucher em um evento se torna em uma apresentação que dura horas. Ao final da apresentação, uma proposta “exclusiva e só para hoje”.

Mas esse modelo de venda não é por acaso. Isso porque a multipropriedade é um dos produtos mais difíceis de vender no mercado imobiliário — justamente porque, quando a pessoa tem tempo para colocar os valores na ponta do lápis, muitas vezes desiste, já que aquele tipo de investimento não se adequa para a sua realidade.

Por isso, e os Tribunais de Justiça Brasileiros já conhecem bem essa forma de atuação, as incorporadoras investem pesado em técnicas de persuasão como criar urgência artificial, oferecer vantagens que desaparecem “se você sair hoje sem assinar” e usar o ambiente do evento para deixar o comprador em estado emocional favorável à decisão.

Em razão disso, você assina sem ler o contrato com calma, às vezes sem nem receber uma cópia completa do documento, e aqui começam os problemas.

O que o contrato costuma esconder

Contratos de multipropriedade são longos, cheios de termos técnicos, letras miúdas e, em muitos casos, o CDC considera abusivas as cláusulas contidas nesses contratos. Devido a isso, os problemas mais comuns que encontramos na prática são:

Cláusula penal desproporcional: o contrato prevê que, em caso de rescisão, a incorporadora pode reter 30%, 40% ou até 50% dos valores pagos, existindo ainda multas que considerem um percentual do valor inteiro do contrato, mesmo que você tenha não tenha pagado nada. O Judiciário vem afastando  sistematicamente essas cláusulas, mas o comprador que não conhece seus direitos aceita essa retenção como se fosse obrigatória.

Comissão de corretagem indevida: muitas empresas cobram uma taxa chamada “comissão de corretagem” alegando que é paga a uma imobiliária parceira. Na prática, porém, colaboradores da própria incorporadora fazem a venda e não possuem registro como corretores imobiliários. Nessa situação, a comissão é indevida e você pode restituir esses valores pela via judicial. 

Promessas de rentabilidade que não se concretizam: o vendedor promete que o pool de locação vai gerar renda suficiente para “pagar as parcelas”. No entanto, as taxas de administração, as cotas condominiais e as taxas associativas costumam consumir boa parte (ou toda) da receita gerada.

Semana flutuante sem garantia real de uso: em alguns contratos, a “semana flutuante” depende de disponibilidade, mas em alta temporada, quando o cotista quer usar, o imóvel pode estar ocupado por outros cotistas com prioridade contratual maior.

Eleição de foro em outra cidade: o contrato define que qualquer disputa judicial deve correr na cidade do empreendimento, não no domicílio do comprador. Contudo, essa cláusula é considerada abusiva pelo CDC e o juiz pode afastá-la. 

Direito de arrependimento: o prazo que poucos conhecem

Uma informação importante que as incorporadoras raramente explicam na hora da venda: o Código de Defesa do Consumidor garante o direito de arrependimento em 7 dias para contratos firmados fora do estabelecimento comercial — o que inclui exatamente os eventos de resort.

Isso significa que se você assinou uma cota de multipropriedade em um evento e se arrependeu nos primeiros 7 dias, pode desistir e requerer o reembolso integral. No entanto, aqui existe outra armadilha. 

Quando o cliente questiona a empresa sobre o direito de arrependimento, muitas informam que basta “enviar um email” dentro do prazo ou alguma outra forma mais simples para cancelar. Mas o que elas não falam é que até o pedido de cancelamento no prazo de 7 dias precisa seguir requisitos específicos, e se você não os cumprir corretamente, você perderá esse “benefício” de arrependimento e reembolso integral, conforme a legislação. 

Passado esse prazo, a rescisão ainda é possível — mas o caminho muda.

E se você já comprou e quer sair?

Essa é a situação mais comum de quem nos procura: Você comprou sua cota, paga as parcelas em dia mas percebeu que fez um mau negócio. Em razão disso, você entrou em contato com a empresa para se livrar do contrato e recebeu uma proposta de cancelamento com perdas enormes do investimento já feito. 

Se você já pensou em tentar vender sua cota, saiba que você não é o primeiro. Já adiantamos que é possível sim você vender sua cota, no entanto, é extremamente difícil. Isso porque o mercado secundário de cotas de multipropriedade é quase inexistente e as tentativas de venda costumam resultar em meses de frustração sem nenhum comprador. Para entender por que isso acontece em detalhes, leia nosso post específico sobre o tema.

A segunda ideia é quitar as parcelas restantes achando que isso facilita a venda. Em outras palavras, você tenta se livrar do maior encargo financeiro para oferecer algo mais sedutor para outra pessoa. No entanto, esse é outro pensamento arriscado: você investe ainda mais dinheiro num produto que nem mesmo você quer e não vai conseguir vender mesmo assim.

O caminho que realmente funciona é a rescisão judicial. Com base no CDC, no Código Civil e na Lei 13.777/2018, você pede par aa Justiça a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, conforme a legislação. A lei prevê o direito de restituição entre 75% a 90% dos valores pagos, e em casos com culpa comprovada da empresa, a restituição pode chegar a 100%.

Sinais de que o seu contrato tem problemas

Você comprou uma cota e está em dúvida sobre ser ou não um bom negócio? Então veja esses pontos: 

• Você não recebeu uma cópia completa do contrato assinado
• O vendedor não tinha registro no CRECI (não era corretor de imóveis)
• O contrato prevê retenção acima de 25-30% em caso de rescisão
• O vendedor fez promessas verbais de rentabilidade que não constam no contrato
• Você foi pressionado a assinar no mesmo dia, sem tempo para ler

Ou seja, se qualquer um desses elementos já é motivo suficiente para consultar um advogado especializado para decidir o que pode ser feito, seja continuar pagando, tentar vender ou aceitar uma proposta de cancelamento da própria empresa.

Perguntas frequentes

Multipropriedade é o mesmo que timeshare? São parecidos, mas não são a mesma coisa. No timeshare tradicional, o comprador adquire apenas o direito de uso, sem propriedade registrada. Na multipropriedade brasileira, regulada pela Lei 13.777/2018, o comprador se torna coproprietário do imóvel — o que aparece em cartório. Na prática, porém, os modelos de venda e os problemas são muito semelhantes.

Posso alugar minha semana se não for usar? Depende do contrato. Muitos contratos permitem a locação, mas condicionam o aluguel à intermediação da própria administradora, que cobra taxas sobre a receita gerada. Verifique as cláusulas antes de contar com essa renda.

A cota valoriza com o tempo? As incorporadoras costumam sugerir que sim. Na prática, o mercado secundário de cotas é muito restrito e os preços de revenda tendem a ser muito abaixo do valor pago originalmente. Por isso, como as empresas vendem esses empreendimentos como formas de investimento, o consumidor possui poucas informações disponíveis para entender essa valorização. 

Posso transferir a cota para outra pessoa? Sim. A legislação permite a transferência da cota sem necessidade de anuência dos demais cotistas. No momento da transferência, exija uma declaração de inexistência de débitos para não herdar dívidas do vendedor.

Tenho direito de rescisão mesmo tendo usado o imóvel algumas vezes? Em geral, sim, especialmente se houver cláusulas abusivas, propaganda enganosa ou vício na contratação. O uso do imóvel pode influenciar o cálculo da restituição, mas raramente inviabiliza a rescisão. Consulte um advogado para avaliar o seu caso específico.

Conclusão

A multipropriedade não é, por definição, um produto ilegal ou necessariamente ruim. O problema está na forma como é vendida, com pressão, promessas exageradas e contratos cheios de cláusulas que o consumidor só descobre quando tenta cancelar.

Se você ainda está considerando comprar, leia o contrato com calma, pesquise o empreendimento e a incorporadora, e desconfie de qualquer promessa que não esteja escrita no papel ou que traga ganhos milagrosos. 

Se você já comprou e está insatisfeito, saiba que tem direitos e que existem caminhos concretos para recuperar o dinheiro investido.

Ficou com dúvidas sobre o seu contrato? Fale com nossa equipe pelo WhatsApp e descubra se você tem direito à rescisão e à devolução dos valores pagos.